PUNTOS CLAVE
- En Tulum el 80% de la vivienda está destinada a turistas y rentas cortas, mientras que en Cancún y Playa del Carmen ese mismo porcentaje corresponde a vivienda de interés social y media.
- El inventario inmobiliario de Tulum suma 11 mil 889 unidades para una población de 65 mil habitantes, lo que indica que la gran mayoría de los trabajadores no reside en el municipio.
- Especialistas advierten que varios desarrolladores inmobiliarios están a punto de quebrar tras financiar proyectos con crédito bancario y preventas en un mercado con sobreoferta y demanda a la baja.
La crisis de vivienda en Tulum se ha convertido en el problema estructural que frena al destino de Quintana Roo, según coincidieron especialistas inmobiliarios consultados por EL UNIVERSAL el 14 de junio. A diferencia de Cancún o Playa del Carmen, el 80% de la vivienda en Tulum está dirigida a turistas y no a los trabajadores locales que sostienen la economía.
Desde la inauguración del Aeropuerto Internacional de Tulum, en diciembre de 2023, las expectativas sobre la llegada masiva de turistas extranjeros y nómadas digitales se dispararon. Sin embargo, dos años y medio después, el municipio que encabeza el presidente Diego Castañón Trejo atraviesa una crisis de turismo con baja ocupación hotelera, altos precios y menos rutas aéreas.
¿Por qué hay crisis de vivienda en Tulum?
El origen de la crisis es un desbalance estructural: el 80% de la vivienda en Tulum se construyó para turistas, personas que rentan en plataformas como Airbnb o que compran inmuebles de playa para vacacionar. En Cancún y Playa del Carmen ese 80% corresponde a vivienda de interés social y media, y solo el 7% es para vacacionistas.
"El problema con Tulum es que en las épocas donde baja la actividad turística, no hay quien vaya al súper o a los restaurantes. Es un desbalance estructural en el destino", explicó Gene Towle, socio director de Softec. El especialista detalló que Tulum fue el lugar de moda para turistas hippies y chic entre 2015 y 2024, pero cuando se fueron los nómadas digitales y los turistas extranjeros, el destino entró en crisis por la falta de una población local que sostuviera la economía.
¿Cuántas viviendas hay y cuántas están disponibles en Tulum?
El inventario inmobiliario en Tulum asciende a 11 mil 889 unidades entre lotes, casas y departamentos, frente a una población de 65 mil habitantes, lo que significa que la gran mayoría no vive en el municipio. Actualmente hay 4 mil 874 viviendas disponibles para venta, según datos de Habitaria.
Esas viviendas podrían tardar hasta cinco años en colocarse, y existen además 608 proyectos activos que quizá no terminen de construirse. El director general de Habitaria, Juan Vega, señaló que el problema fue el tipo de unidad desarrollada: en un terreno de 4 millones de pesos los desarrolladores construían 20 departamentos tipo estudio o loft, generando una sobreoferta al seguir todos la misma tendencia.
"Se rompió la narrativa del crecimiento infinito de Tulum. El problema no sólo fue el aeropuerto que incumplió con la conectividad esperada, sino que se dio una sobreoferta inmobiliaria, con rentas cortas saturadas, precios altos y una muy mala experiencia turística."
— Juan Vega, Director general, Habitaria,
¿Están en riesgo de quiebra los desarrolladores de Tulum?
Sí. Varios desarrolladores inmobiliarios están a punto de quebrar porque llevaron a cabo sus proyectos con crédito bancario y el dinero de las preventas, advirtió Juan Vega. Al crecer de forma desmedida en un mercado con demanda inicialmente alta, los desarrolladores iniciaron tres o cuatro proyectos simultáneos proyectando una absorción similar en todos.
Cuando la demanda cayó, llegó la limitación de recursos y muchos dejaron los proyectos incompletos al no contar con financiamiento para terminarlos. Towle aclaró que problemas como la inseguridad, el acceso a la playa, el sargazo y los precios altos tienen solución, pero el tipo de vivienda es un asunto estructural que puede tardar años en corregirse.
A diferencia de Cancún, cuyos hoteleros aprendieron tras el huracán Gilberto en 1988 a depender de mayoristas y convenciones para garantizar ocupación, los hoteles de Tulum no pertenecen a grandes cadenas ni están enfocados al turismo de negocios, lo que deja al destino sin un colchón económico durante las temporadas bajas.
Este complejo panorama habitacional y corporativo se entrelaza de manera directa con la parálisis comercial que experimentan los negocios a pie de calle y la vulnerabilidad de la fuerza laboral del destino. En sintonía con este entorno de fragilidad financiera, la crisis en Tulum provoca el cierre de tiendas y un éxodo de trabajadores por el sargazo y la falta de liquidez generalizada, un fenómeno que ha forzado a las brigadas de la Zofemat a recolectar cerca de 2 mil toneladas de macroalga mientras los empleados del sector hotelero abandonan el municipio ante la implementación de descansos solidarios sin goce de sueldo que les impiden costear el elevado costo de vida local.
