PUNTOS CLAVE
- Las viviendas en construcción en Tulum pasaron de 1,466 en 2017 a 13,266 en 2023, un aumento de 1,028% impulsado por expectativas de renta vacacional y plusvalía turística.
- Las ventas anuales cayeron de 3,487 unidades en 2023 a 1,711 en 2025, una contracción cercana al 51% en apenas dos años, según el estudio de InfoHabitat.
- Tulum registra apenas 21% de ocupación habitacional permanente frente al 89% de Cancún y 82% de Playa del Carmen, lo que profundiza su dependencia del flujo turístico.
La sobreoferta de vivienda en Tulum se consolidó como el principal desafío del mercado inmobiliario local luego de que las unidades en construcción crecieran 1,028% entre 2017 y 2023, al pasar de 1,466 a 13,266 proyectos, mientras el turismo dejó de crecer y no recuperó los niveles previos a la pandemia.
Un análisis de InfoHabitat, elaborado con datos de Softec y la Secretaría de Turismo, atribuye la expansión inmobiliaria del destino a expectativas de rentabilidad ligadas a la renta vacacional y la plusvalía, más que al crecimiento real de la demanda habitacional. El estudio, firmado por Eduardo Moya, director de la firma, advierte que la vivienda dejó de medirse por su uso y pasó a evaluarse como un activo de inversión.
¿Por qué se disparó la construcción de vivienda en Tulum?
La construcción se disparó en Tulum por una combinación de factores externos e internos: el posicionamiento internacional del destino turístico, la expectativa generada por el Aeropuerto Internacional de Tulum y el Tren Maya, y la promoción de rendimientos cercanos a 10% anual en desarrollos de renta de corto plazo.
Según el análisis, la rápida recuperación observada tras la pandemia fortaleció la percepción entre inversionistas de que la demanda crecería de manera sostenida, lo que incentivó el lanzamiento acelerado de proyectos habitacionales dirigidos principalmente al segmento de inversión y no a la vivienda residencial permanente.
¿Cuánto han caído las ventas y qué pasa con los precios?
Las ventas anuales de vivienda en Tulum descendieron de 3,487 unidades en 2023 a 1,711 en 2025, una caída cercana al 51% en apenas dos años. La absorción mensual por desarrollo pasó de 1.4 viviendas en 2022 a 0.9 en 2025, lo que refleja que los proyectos tardan más en comercializarse.
El inventario en venta alcanzó 6,340 viviendas en 2023, casi el doble de las 3,243 unidades registradas en 2019. Entre 2021 y 2025, el precio de venta aumentó 39%, mientras el costo de construcción subió 47%, por lo que diversos desarrolladores redujeron la superficie de los departamentos para mantener el precio por metro cuadrado.
"La vivienda dejó de medirse por su uso y pasó a medirse por su rendimiento esperado como activo de inversión."
— Eduardo Moya, director de InfoHabitat
¿Cómo se compara Tulum con Cancún y Playa del Carmen?
Tulum registra un nivel de ocupación habitacional permanente de apenas 21%, muy por debajo del 89% de Cancún y del 82% de Playa del Carmen, lo que incrementa la dependencia del mercado local respecto al comportamiento del turismo, según el análisis de InfoHabitat.
El documento sostiene que una mayor presencia de población residente permite amortiguar los efectos de una desaceleración turística, mientras que los mercados con menor ocupación permanente dependen en mayor medida del flujo de visitantes para sostener el consumo y la ocupación de vivienda.
Para InfoHabitat, la recuperación del mercado dependerá de fortalecer la certidumbre jurídica sobre la tenencia de la tierra, mejorar la infraestructura básica, generar información estadística específica del municipio y mantener coordinación entre autoridades y sector privado, además de verificar que los nuevos permisos de construcción respondan a una demanda efectiva. "Densificar antes de planear no adelanta el desarrollo, adelanta la sobreoferta", advierte el análisis.
